“金融十六条”陆续落地 碧桂园获三大银行超1500亿授信

财经 (12) 2022-11-24 20:30:47

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  11月23日,央行、银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》从六个方面提出16条政策措施(以下简称“金融十六条”),加大金融支持地产行业力度。当日,、等国有大行就与多家优质房企进行了签约授信。

  11月24日,碧桂园就一天之内与中国、中国银行、签署合作协议,三大国有行给予碧桂园总授信额度超1500亿元。

  这轮地产行业的调整始于2021年中,至今已有近一年半时间,彼时信贷政策的收缩,已然引起行业的剧烈调整。而现下,从“中债增”到“第二支箭”,从“预售资金新政”到“金融十六条”,信贷政策暖风频吹。信贷周期的回暖无疑将筑牢行业底部,而在销售企稳、融资重回顺畅的情况下,优质房企的经营正逐渐迎来复苏。

“金融十六条”授信规模或远超“第二支箭”

  作为多年来对我国经济影响最深、最广的房地产上下游产业链,在“房住不炒”的总基调下,政府早在今年年初就已经在多个场合表示,要支持合理住房和融资需求、支持示范房企的融资发展。

  尽管政策在年初就已经开始吹风,但真正落地的利好则是始于三季度的“中债增”,我们可以将其称为“第一支箭”。不过“第一支箭”仅仅惠及包括碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的等少数几家优质示范房企,整体力度较为克制。

  而包括此后的预售资金监管提取政策的放宽,及本月初交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具约2500亿元,市场称之为“第二支箭”。从目前各房企申请的额度来看,“第二支箭”估计很快就将用完。

  就在行业还在为“第二支箭”到来而兴奋的同时,旭辉集团林中就曾表示“第三支箭”就在路上,此前热传的“金融十六条”或是市场期待“第三支箭”的主要原因。11月23日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》从六个方面提出16条政策措施,以确保房企融资顺畅和行业平稳发展。

  此次陆续落地的“金融十六条”虽未给出具体支持金额,但目前在其框架下各房企和银行已陆续签署数以千亿的授信,远高于“第二支箭”的力度。

  据悉,工商银行仅在11月24日一天内就向包括万科、碧桂园、美的、金辉、金地等共计授信超6500亿元,无疑将从更大程度缓解了房企流动性紧张的局面。

  可以确定的是,当前融资环境对于优质民营房企确实有了较大边际改善。11月以来,港交所内房企的股价接连走高,碧桂园股价暴涨近两倍,南向资金持有流通股比例从9月底的8.6%一路增持至目前的23.29%,也充分反映了内资对优质民营房企的看好。

授信范围涉及房企多条业务线

  央行、银保监会发布的“金融十六条”,主要从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六方面提出16条政策措施。其中,在保持房地产融资平稳有序方面,有四点尤其值得关注。

  首先,此次特别提出要对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

  此次“金融十六条”实际上也确实做到了一视同仁,据悉,在工商银行仅24日共计授信超6500亿元,民营房企占比不少。

  此外,相较于“第二支箭”距离“中信增”政策相差3个月,“金融16条”及相关银行授信政策明显来的更快。

  一天之内,除工商银行外,还有多家国有大行与多家房企签署了战略合作协议。中国银行、交通银行将为万科提供不超过2000亿元授信;与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地5家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

  同样在24日,在继获邮储银行500亿元意向性授信额度后,碧桂园还与工行、中行签约。据悉,三家国有大行给予碧桂园总授信额度超1500亿元。

  再者,不同于此前PSL主要用于“保交付”,此次授信额度使用范围涉及房企多条业务线。

  以碧桂园和邮储银行合作为例,其授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、按揭业务、保函、保理、债券投资以及其它形式的资金融通等;以及为购买甲方及其控股、关联的项目公司开发的房地产项目房屋的业主提供按揭贷款授信。

  可见,此次的国有银行的授信范围涵盖了房企经营的各主要环节,力度和深度可见一斑。

  最后,政策支持从直接融资扩展至间接融资,从债权或扩展至股权融领域。

  如果说“第一支箭”和“第二支箭”主要是在直接融资场景的政策支持,那么“金融十六条”则主要是间接融资场景的政策利好。由于我国的金融市场,主要以银行这类间接融资主体为核心,银行大规模受限显得更为得力。

  此外,证监会主席易会满此前在论坛上表示,要继续支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

  可以预计,不仅在债务融资方面,在股权融资方面,也可能将有此前限制“房地产业务占比不超10%”的政策中,逐步扩大到更广的范围。这其中不仅包括定增、配股融资,甚至还包括诸如物业管理、商业管理、科技等“地产+”的多元业务上市融资。

积极做好金融服务 “保交楼”仍是重点

  从证监会主席易会满的发言以及“金融十六条”文件中可以明确看到,政策支持主要面向优质房企,且“保交楼”成为首要保障的目标。

  在“房住不炒”总基调下,房地产行业回归制造业本质只是时间问题,而制造业的核心竞争力就是产品力,高质量保交楼就是新时期房企的核心竞争力。

  “交付力”也无疑成为了各房企韧性、安全、信誉比拼的关键指标,更是财务状况、日常经营的综合体现。谁家房子交得早,谁家房子交得质量好,购房者就愿意买谁家的房子,这是比拼“交付力”的时代。

  因此,不少房企从今年开始都陆续公告阶段性的交付数据。我们统计主要头部房企公告的前三季度交付数据后,2022年1月-9月,碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县,累计合同交付共45万套房屋,交付面积逾5300万㎡,接近紧随其后的万科、绿地、融创的总和。

  值得一提的是,根据国家统计局数据,前三季度全国住宅竣工面积29595万平方米,直接计算的话,碧桂园交付面积约占全国18%,如果不考虑单套面积差异等因素,大体上相当于全国每交付5套房,就有约1套是碧桂园的房子。

  此外,碧桂园上半年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”的项目。实际上,需按照政府要求,及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作,做好各类验收及办证等各环节的手续,做到“交房即交证”并不容易。

  总体来看,此次政府对于地产行业的资金支持是实打实的,但相较于我国商品房18万亿体量的年销售额来说,加上行业平均2年左右的结转周期,国家层面的资金更多地还是在“保交楼”这一关键环节起到了一个引导的作用。且国家信用提升的信号意义也较大,有助于带动社会各方资金以及激发购房人的信心,从而全面疏通房地产行业的资金流。

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